解读国税函[2008]828号：房地产企业开发商品房转自用不再视同销售

   根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”对于房地产企业开发的商品房是否还视同销售，从上述规定中尚得不到很明确的答案，因此很多地方的税务机关仍沿用了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对开发的商品房转作公司固定资产，仍然视同销售。 

　　近日，国家税务总局下发《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）文件，对企业处置资产的企业所得税问题做出明确规范。上述困扰房地产企业的问题也得到了明确的答案。 

　　文件规定，企业处置资产的，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。这种情况主要包括将资产用于生产、制造、加工另一产品；改变资产形状、结构或性能；改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；将资产在总机构及其分支机构之间转移；上述两种或两种以上情形的混合；其他不改变资产所有权属的用途。 

　　如果企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。这种情况主要包括将资产用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福利、用于股息分配、用于对外捐赠、其他改变资产所有权属的用途。 

　　凡是企业处置资产属于按规定视同销售确定收入的，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。 

　　上述文件特别提到了企业自建商品房转为自用或经营不属于视同销售的行为，而且如何判断是否视同销售给出了清晰的判断依据，如果财产没转移至境外，则判断是否视同销售的依据就是所有权是否发生了在不同法人实体之间的转移，没发生转移就不视同销售。这样规定，主要考虑如果在境内同一法人实体内部转移资产，因新税法实行的是汇总纳税，同时税务机关也可以对转移的资产实施监管，所以不会影响该法人实体的最终纳税结果，因此，无需视同销售。 

　　但如果企业将资产转移至境外，尽管企业所得税法规定对居民企业的境外所得也要征税，但对转移至境外分支机构的资产监管却很难监管，所以从保护税源的角度出发，总局将财产移至境外排除在无需视同销售之外。 

　　上述政策的变化房地产企业应予以以高度关注，避免纳税处理风险。